Kommentar, Wohnimmobilien

Hohe Kosten durch Energieeinsparverordnung (EnEV)?

Mit meinen beiden Unternehmen, der Plutos Group und der Fortis Wohnwert GmbH habe ich und verfolge ich auch aktuell diverse Projekte, bei der wir Wohneigentum fördern und entwickeln. Einer der wohl wichtigsten Punkte im Rahmen eines jeden Projektes liegt dabei auf dem Thema Energie.

In den vergangenen Jahren wurden immer wieder neue Verordnungen, Richtlinien, Gesetze und Normen verabschiedet, die der Energieverschwendung von Häusern vorbeugen und eine effizientere Wärme-Nutzung ermöglichen sollen.

Eine relativ neue Vorschrift ist dabei die Energieeinsparverordnung, kurz EnEV genannt und seit dem 1. Mai 2014 in Kraft. In der EnEV wurden neue Standards für Wohnimmobilien zusammengefasst. Da wir Wohnimmobilien entwickeln, sanieren und betreuen, ist die EnEV für uns besonders relevant. Kurz zusammengefasst zielt die EnEV darauf ab, dass Gebäude gut isoliert sind, mit modernen Anlagen geringe Energiekosten verursachen und eine insgesamt bessere Klimabilanz für einzelne Objekte erreichen.

Was das bedeutet, dürfte jedem recht schnell klar sein: hohe Kosten. Schon heute geben Eigentümer und Verwaltungsgesellschaft Milliardensummen für die Modernisierung von Wohnimmobilien aus. Und auch in unserer täglichen Arbeit bedeuten Verordnungen wie EnEV vor allem mehr Arbeit und neue, teure Materialien. Dies fängt bei der baulichen Renovierung der Wohnimmobilien an, geht bei der Beantragung des Energieausweises weiter und hört auch bei der erhöhten Wartungsfrequenz nicht auf.

Für uns bedeutet die EnEV aber auch in einem anderen Bereich Mehrarbeit: der Vermarktung der Objekte. Der Umgang mit der neuen Verordnung will gelernt und ein Energieausweis richtig zu lesen sein. Dazu kommt ein gewisses Unwissen auf Seiten der Kunden. Zwar kennen rund 90% der Menschen den Energieausweis, der Nutzen ist jedoch meist unklar. Eine Umfrage des Portals kalaydo.de zeigte zudem, dass nur die Hälfte aller Immobiliensuchenden die Vorlage des Ausweises für wichtig befinden.

Noch erschreckender ist aber eigentlich diese Zahl: nur ein knappes Drittel glaubt, dass durch die EnEV und den Energieausweis eine Verbesserung für die Umwelt oder eine sinnvolle Sanierung der Wohnimmobilien erzielt wird. Auch in unserer täglichen Arbeit merken wir immer wieder, dass der Energieausweis kaum eine Rolle spielt, viel mehr sind immer noch die Lage, die Ausstattung und letztendlich der Preis entscheidend.

Seit dem 1. Mai ist die EnEV unser beinahe täglicher Begleiter. Im Grunde befürworten wir natürlich energieeffiziente Bau- und Sanierungsweisen. Wir sind jedoch der Meinung, dass eine Aufklärung seitens des Staates fehlt und so viele Mieter, Käufer und sogar Makler verunsichert. Wie sich die Kosten langfristig für die Entwicklung und Sanierung auch auf die Kaufpreise der Immobilien auswirken, wird sich in den kommenden Jahren zeigen.

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Kommentar, Wohnimmobilien

Knapper Wohnraum in Berlin

Als Geschäftsführer der Fortis Wohnwert GmbH mit Fokus auf Berlin liegt mir der Immobilienmarkt der Hauptstadt besonders am Herzen. Die aktuellen Entwicklungen zeigen mir, dass es wichtig ist, auf hochwertigen Wohnraum zu setzen.

Die Regierung von CDU und SPD hatte sich ein ambitioniertes und durchaus lobenswertes Ziel gesetzt: Bis Ende ihrer Legislaturperiode, also 2016, sollte die Zahl der landeseigenen Wohnungen um 300.000 erhöht werden. Aktuelle Zahlen zeigen jedoch, dass dieses Ziel verfehlt werden wird. Bis Ende 2013 wurde die Zahl zwar auf rund 282.000 erhöht, durch steigende Immobilienpreise kann die Zielmarke jedoch wohl nicht erreicht werden (Quelle: Berliner Zeitung).

Versäumnisse rächen sich

Aktuell gibt es rund 1,9 Millionen Wohnungen in Berlin. Ein Kardinalsfehler wurde in der Vergangenheit gemach: Wohnungsverkäufe. Um an Gelder zu kommen, hat das chronisch knapp bei Kasse befindliche Berlin in der Vergangenheit zahlreiche Wohnungen verkauft. Dieses Defizit kann auch nicht durch Neubauten ausgeglichen werden. Nur rund 6.800 Wohnungen werden bis Ende 2016 im Bau sein, etwas über 5.000 Wohnungen sollen laut Senat bezugsfähig sein. Dies sind Schätzungen wohlgemerkt, in der Realität kann dies ganz anders aussehen.

Wieso eigentlich mehr landeseigene Wohnungen?

Mit dem Erwerb bzw. Bau von landeseigenen Wohnungen wollte Berlin mehr Einfluss auf den hiesigen Wohnungsmarkt nehmen und privaten Investoren das Leben schwer machen. Schon heute ist es für private Investoren wie uns eine langwierige Prozedur, Wohnimmobilien zu erwerben und zu entwickeln. Es werden privaten Investoren Steine in den Weg gelegt, den dringend benötigten Wohnraum zu schaffen. Vor allem Prozesse wie das Erteilen von Genehmigungen dauern oft quälend lange.

Dazu bremsen eigene Grenzen die Schaffung von Wohnraum aus. So hat der Finanzsenator für den Ankauf maximal das 14-fache der Jahres-Nettokaltmiete als Kaufpreisgrenze festgesetzt. Die aktuellen Preise schwanken jedoch zwischen dem 15- und 30-fachen der Jahres-Nettokaltmiete. Die Idee Berlins, mehr und positiven Einfluss zu nehmen, konnte nicht auf den realen Markt angewendet werden.

Sechs städtische Gesellschaften kümmern sich um die landeseigenen Wohnungen und tun sich aktuell schwer, Neubauten zu initiieren. Mit dem Tempelhofer-Feld ist eine große Freifläche nicht verfügbar und andere Grundstücke erfüllen allem Anschein nach nicht die Kriterien der Gesellschaften.

Ausblick

Der Berliner Wohnungsmarkt wird wohl auch in den kommenden Jahren stark von privaten Firmen geprägt werden. Daher haben wir uns nicht auf den Massenmarkt festgelegt, sondern konzentrieren uns auf die Entwicklung von ausgewählten Immobilien, die nicht nur Wohnungen unserer Kunden werden, sondern auch eine ideale Form der Geldanlage darstellen.

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